תהליכי מיסוי נדל"ן בארה"ב

לפני שנכנסים להשקעות בנדל"ן מניב בארצות הברית, חשוב מאוד להבין את נושא המיסוי ולהבין את ההשלכות שלו על ההשקעה. כאשר משקיעים בשותפות קבוצתית, רכישת הנכס מתבצעת על ידי נציג של השותפות באמצעות חברת LLC, בה כל אחד מהמשקיעים רשום כשותף.

בכל שנה, החברה מגישה דוח מס לרשויות המס האמריקאיות, מדווחת על פעילות השותפות ומפיקה טפסי K1 לכל משקיע. דוח ה-K1 מציג את חלקו של השותף ברווחים ובהפסדים בהתאם לאחוז שלו בשותפות. באמצעות טופס זה, כל משקיע חייב להכין ולהגיש דוח מס אישי, כאשר מרבית המשקיעים משתמשים בשירותם של רואי חשבון. במידה ומדובר במשקיע באמצעות חברה, התהליך מעט שונה והטפסים אחרים.

אזרחים ישראלים שאינם אזרחים אמריקאים חייבים לדווח לרשויות המס האמריקאיות (ולשלם בהתאם) על המיסוי רק במידה ומקור ההכנסות הוא בארצות הברית -הכנסה משכירות ורווח הון נדל"ני. במידה והמשקיע מקבל הכנסות מהשקעות בישראל- אין צורך בדיווח על כך לרשויות המס האמריקאיות. כמו כן, תושב ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארצות הברית מחויב בהגשת דוח גם בארה"ב וגם בישראל. האמנה למניעת כפל המס בין ישראל וארצות הברית מאפשרת למשקיע "זיכוי" בישראל עקב המס ששולם בארצות הברית- כך שבפועל אין כפל מס.

כשבודקים את עניין המיסוי בארצות הברית, יש להבחין בין חוקי המס השונים בין מדינה למדינה, כאשר בכל מדינה יש רשות מיסים נוספת.

ההמלצה שלי היא להתייעץ עם רו"ח לפני הכניסה להשקעה, לחשוף בפניו את כל הפרטים של ההשקעה (סוג ההשקעה, המיקום הגאוגרפי, תוכנית עסקית וכו'). כל מידע נוסף שתקבל יעזור לך להבין טוב יותר את תהליכי ההשקעה ואף ייתכן והמידע שתקבל ישפיע על החלטת הכניסה להשקעה.

המידע במאמר זה הינו בגדר המלצה בלבד, אין להתייחס למידע זה כייעוץ מס. על כל משקיע להתייעץ עם רו"ח אישי מטעמו בנושא השלכות המס הרלוונטיות להשקעה.