סוגי נכסי מולטי-פמילי

מה זה בעצם נכסי מולטי פמילי (Multi-Family)? מדובר על אחת מצורות הדיור הפופולריות ביותר בארצות הברית למגורים בשכירות. בכל מתחם מוצעות בין עשרות למאות יחידות דיור, כל אחת עם מספר חדרים שונה ורמה שונה, בהתאם לצרכי הדייר. המתחמים מספקים לשוכרים שירותים נלווים רבים- חדרי כביסה, מועדון ילדים, מגרשי שעשועים, מועדון לדייר ועוד. משקיעים בתחום הנדל"ן הבינו שמדובר בשוק צומח, מניב ומתפתח, ושמדובר באחד מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים ביותר.

הנכסים מתחלקים לסוגים ומדורגים ב-4 רמות עיקריות: A,B,C ו-D.

דירות מסוג Class A הן הדירות השוות ביותר בשוק. מדובר בדירות יוקרה (בדרך כלל דירות גן) שנבנו במהלך 15 השנים האחרונות וכוללות מפרט איכותי ועשיר. דמי השכירות בהן גבוהים והן ממוקמות בדרך כלל באזורי ביקוש רצויים. הבנייה שלהן היא באיכות גבוהה עם החומרים האיכותיים ביותר. הדירות מנוהלות באופן מקצועי וכמעט שאין בהן בעיות תחזוקה. עבור משקיעים, עודף מלאי הדירות מסוג זה גורם לירידה במחירי שכר הדירה ובכך מפחית את התשואה מההשקעה. כמו כן, עקב מחירן הגבוה, הדירות פונות לנתח שוק קטן במיוחד מכלל אוכלוסיית השוכרים בארה"ב.

דירות מסוג Class B הן דירות פחות נוצצות ומפוארות מ-Class A אך עונות על כלל צרכי הדיור של השוכרים בארה"ב. דירות אלה נמצאות בשוק בין 10 ל-25 שנים, הן מתוחזקות ופונות למעמד הבינוני. לרוב, המשקיעים בנכסים אלה רואים בהן הזדמנויות "ערך נוסף" מכיוון שניתן לשפץ ולשדרג אותן לדרגה B+ ואפילו A. הביקוש לנכסים אלה רק הולך וגובר- מה שגורם למשקיעים לבחור בנכסים אלו להשקעה נדל"נית מניבה.

דירות מסוג Class C נבנו במהלך 40 השנים האחרונות במקומות פחות מבוקשים. נכסים אלו בדרך כלל זקוקים לשיפוץ ושדרוג התשתיות וכתוצאה מכך הם פונים לאוכלוסייה עם הכנסה נמוכה עד בינונית, ועל כן דמי השכירות בהן נמוך מהממוצע בשוק. מרבית השוכרים במתחמי Class C  נשארים בדירות אלה לתקופת חיים ארוכה, או מנגד, מתחילים בדירות אלה את דרכם בשוק השכירויות ומתקדמים ל-Class גבוה יותר בהתאם לשינוי במקום העבודה וההכנסה שלהם. דירות מסוג Class D משתייכות לדיור המסובסד על ידי הממשלה וממוקמות באיזורים ברמה סוציו-אקונומית נמוכה.

כל משקיע צריך להבין את ההבדלים בין סוגי הנכסים ואת רמות הסיכון והתגמול הגלומות בכל השקעה. הזדמנות ההשקעה האמיתית נמצאת בנכסים מסוג Class B- הן פונות לנתח שוק ענק של שוכרים פוטנציאליים, מעניקות לדייר את כל הצרכים ומהוות הזדמנות מעולה ליצירת ערך נוסף לנכס. נכסים מסוג זה מאפשרים קבלת תשואה תזרימית שוטפת (משכר הדירה, בהתאם לתזרים המזומנים בנכס) וקבלת רווח הון בעת מכירת הנכס.