כללי השקעה

אחרי 15 שנה בתחום השקעות הנדל"ן ובחברת סיטי אר בפרט, ריכזתי שלושה כללי השקעה חשובים שעל כל משקיע להכיר:

1.     פזרו את הכסף בין כמה אסטרטגיות רכישה: בשוק הנדל"ן יש 2 סוגים עיקריים של השקעות- השקעה בפרויקט יזמי והשקעה בנכס מניב.

כשמשקיעים בפרויקט יזמי, קיימת אפשרות לרווח משמעותי יותר, אך עם זאת- קיים סיכון גבוה יותר. כשנכנסים להשקעה יזמית חשוב מאוד לעבור על כל התוכניות העסקיות מראש, ללמוד את הקרקע, להבין את תנאי השטח וללמוד את הגאוגרפיה של המקום. כמו כן, אחד מהדברים המהותיים בכניסה לפרויקט יזמי הוא שיתוף פעולה עם חברות גדולות בעלות מוניטין וניסיון באזור ההשקעה. התוצאה של ההשקעה תלויה באופן קריטי בשותפים האסטרטגיים בעסקה ולכן חשוב לבחון זאת מקרוב.

מנגד, כשמשקיעים בפרויקט קיים ומניב, נכנסים לנכס יציב שפועל (ברוב המקרים) שנים רבות. היתרון בהשקעה מסוג זה הוא השקט של המשקיע- בדרך כלל הנכס מאוכלס, יציב ומתפקד, ועל המשקיעים לנסות להשביח אותו. המטרה בהשקעה זו היא העלאת שכר הדירה וכתוצאה מכך העלאת התשואה התזרימית וההונית של המשקיע. כמובן שמטרה נוספת היא מכירה של הנכס במחיר גבוה יותר המשקף רווח גבוה למשקיעים.

אני מאמין ששילוב בין 2 סוגי ההשקעות יכול להביא את המשקיע לקבלת תשואות גבוהות ובצורה כזו הוא מפזר את הסיכון הכרוך בהשקעה.

2.     אם החלטתם בכל זאת להשקיע רק בנכס מניב- לכו על זה בגדול ורכשו נכס גדול. אני ממליץ לכם להשקיע במתחמי מולטי-פמילי, שהם מתחמים גדולים, סגורים ובטוחים. שימו לב שבנכס יש לפחות 200 יחידות דיור- מה שמקטין את סיכון ההשקעה לעומת רכישה של דירה בודדת / בית אחד. רכישה של בית פרטי יכולה להיות מסוכנת יותר מרכישה קבוצתית של נכסי מולטי-פמילי, בו הסיכון מתחלק על פני מספר גדול של דירות ושותפי השקעה. לדוגמה – אם רכשת בית פרטי בארה"ב ולא הצלחת להשכיר אותו במהלך ארבעה חודשים- אתה הוא זה שנושא בהפסד. מדובר פה בסיכון משמעותי. כך גם לגבי שיפוץ הנדרש בבית- הכסף יוצא רק ממך. לעומת זאת, ברכישה קבוצתית של נכסי מולטי-פמילי, במידה ודירה הייתה ריקה במשך כמה חודשים- אתה לא נפגע מכך אישית. בנוסף, כל נושא הטיפול בדירה ומציאת שוכרים חדשים אינה תלויה בך אלא בחברת הניהול של הנכס.

 

3.     מימון בעזרת בנק מוביל בארצות הברית- בעסקאות נדל"ן גדולות, רוב המשקיעים והיזמים נוהגים לממן את העסקה באמצעות משכנתא/ הלוואה מבנק יציב, גדול ומוכר כגון פאני מיי או פרדי מאק. מימון הבנק מבטיח 2 דברים עיקריים- הראשון הוא כמובן המימון. בדרך כלל מדובר במימון של כ-75% מסך העסקה. היתרון השני הוא ההשלכות של המימון, הכוללות ביצוע בדיקת נאותות שבודקת את כדאיות העסקה. במידה והבנק אכן מעניק את המימון המשמעות היא שהוא מאמין בהשקעה, ואתה המשקיע יודע שנכנסת לעסקה שמאושרת על ידי הבנק ועברה את הבדיקות הדקדקניות שלו.